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    金觀平:真正降低地方對房地產的依賴

    放大字體  縮小字體 發布日期:2021-10-26  來源:網易財經  瀏覽次數:292
    核心提示:近日,湖南長沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊,最終只有10宗地塊底價成交。此前北京第二次集中供地報名截止時,43宗地塊中27宗無
     近日,湖南長沙第二次集中供地掛牌了29宗地塊,最終只有10宗地塊底價成交。此前北京第二次集中供地報名截止時,43宗地塊中27宗無人報價。上海發布公告稱,終止7宗地塊出讓。
     
    流拍、終止出讓似乎成了第二次土地集中出讓的高頻詞匯。有市場機構發布數據稱,目前已完成第二批集中供地的20個城市中,流拍和終止交易近三分之一。
     
    這與年初22個城市首次實行土地集中供應的火爆情形大相徑庭。那時的共同特點是競拍激烈、溢價率高,不少企業為提高成功率,甚至換“馬甲”搶地。正因此,第二次土地集中出讓被有關部門叫停后重新推出,但短短幾個月,如此冰火兩重天的境況值得深思。
     
    最直接的原因是第二次土地集中出讓大多在購地環節的資金來源上“卡殼”。以杭州為例,拿地資金審查規定相當細致,要求競得人股東不得違規對其提供借款等融資便利,不得直接或間接使用金融機構各類融資資金,不可使用上下游企業借款或預付款,不得用其他自然人、法人等借款等。
     
    這是直指房地產企業痛點,也是保證房地產穩健運行的高招。前些年,很多房地產企業靠高負債運營,拿地資金多是曲線得來,自有資金其實并不多。再加上最近一段時間政策收緊,個別企業因債務危機市值大跌,房地產企業資金普遍趨緊,投資風格也就更為謹慎。
     
    再有,各地第二次土地集中出讓的其他條件也更為嚴格。比如,購地資格審查相當細致,基本把臨時注冊公司拿地的可能性堵上了。再比如,要求現房銷售,使房地產企業原有的快進快出模式難以持續。在這種情況下,房地產企業不能也不敢任性拿地了。
     
    為穩定地價,各地均對第二次土地集中出讓溢價率設定上限,大多在10%—15%之間,與今年第一次土地集中出讓相比大為降低,是地方政府的讓利之舉。
     
    土地出讓金是地方財政收入大頭,地方政府發行的專項債券,不少也是以土地出讓收入為償債來源,在當前加大投資,促進民生的大環境下,很多地方政府的錢袋子捉襟見肘。在這種情況下,地方政府的多項政策目標可能沖突,在穩地價上難有深層的內在動力。
     
    在限價背景下,各地第二次土地集中出讓的地塊不少位于較偏遠的郊區,最終導致流拍和終止出讓。但要保持足夠警惕的是,流拍將導致土地供應減少,降低住房投資,反而可能推漲房價,產生與政策目標相反的結果,應引起高度重視。
     
    土地流拍和近期出現的各地高耗能產業反彈其實反映了同一個深層次問題,即發展方式之爭。當前我國經濟正處轉型之時,但不管房地產企業還是地方政府財政收入,仍有較強的路徑依賴,新的發展動力尚未完全建立,各地在遇到新問題時仍習慣采用舊藥方。需要充分意識到的是,中央對此有明確政策和堅定決心,切勿心存僥幸,寄望于博弈,低估了中央的決心和魄力。
     
    要注意的是,土地和房地產市場模式與經濟全局關系將發生重大變化。10月23日,全國人大常委會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點。此舉有利于穩定和增加地方財政收入,抑制土地財政和地方債務風險。
     
    為此,需把穩地價、穩房價、穩預期落到實處,加大土地特別是住宅用地供應,用市場力量調節供求平衡關系。繼續推進農地入市等改革,打破政府是居住用地唯一提供者的局面,建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。同時,各地要大力發展實體經濟,開拓經濟發展其他動力來源,真正降低地方對房地產的依賴。(金觀平 來源:經濟日報)
     
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